J.P.Morgan, Goldman Sachs, Deutsche Bank, und, und, und … Die Liste der Immobilienfonds, die in den vergangenen Tagen Riesenverluste beichten mussten, wird lang und länger. Das trifft zwar überwiegend institutionelle Investoren, aber auch Privatanleger haben so manche leidvolle Erfahrung gemacht, wie die Schließung zahlreicher deutscher offener Immofonds zeigt. Berücksichtigt man zudem, dass die jüngste Finanzkrise am Immobilienmarkt ihren Ausgangpunkt nahm – wie auch einige zuvor -, und dass die Angst vor einem Platzen der chinesischen Immobilienblase derzeit zu den größten Belastungsfaktoren für Weltwirtschaft und Börsen zählt, sollte eines klar sein: die Regierungen müssen generell ein viel stärkeres Augenmerk auf die Entwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien lenken. Von dort gehen anscheinend mehr Gefahren aus als von den Börsen, die so gern und oft als Prügelknaben herhalten müssen.
Trotzdem gelten bei vielen Immobilien immer noch als Ausbund an Stabilität und Solidität. Auch in Deutschland, wo man stolz darauf ist, dass der hiesige Immobilienmarkt keine Krisensymptome zeigt. Dabei wird aber ganz vergessen, dass noch in der ersten Hälfte dieses Jahrzehnts in Ostdeutschland die Immopreise so stark verfielen, dass viele Banken und Versicherungen in die Bredouille gerieten.
Jetzt sorgen die Immobilienkrisen am US-Gewerbemarkt, in Großbritannien, Spanien, Irland, Teilen Osteuropas und vor allem in China weiter für Sorgenfalten. Erhebliche Steueranreize und niedrige Zinsen waren dort in vielen Fällen ein Anlass für die Überhitzung der Preise. Die Regierungen sind also nicht schuldlos.
Warum die Immobilienmärkte längerfristig mehr Sprengstoff bergen als die Börsen lässt sich leicht begründen: Erstens ist der Kreditanteil an der Kaufsumme in der Regel enorm hoch, vor allem bei gewerblichen Investoren. Preisschwankungen üben damit eine große Hebelwirkung aus. Das macht die Märkte zum Spielball der Zinsen. Sind sie günstig wie in den Jahren vor der Finanzkrise und bis vor kurzem noch in China, verlocken sie zu Investitionen, die weit über den Bedarf hinausschießen, die Preise nach oben treiben und eine Blase ausbilden.
Zweitens sind Grundstücke in der Regel die wichtigste Kreditbesicherung für die Banken. Wenn die Immobilienmärkte einbrechen, gerät deshalb ziemlich schnell die Stabilität der Kreditinstitute unter Druck, weil enorme Wertberichtigungen Ergebnis und Eigenkapital aufzehren. Und das schlägt unmittelbare auf die Kreditvergabe und damit auf die Konjunktur durch. Und drittens sind Immobilien viel schwerer zu verkaufen als Wertpapiere, da es keine täglichen Preise gibt und Immobilien dummerweise immobil sind. Dadurch kann ein in Schwierigkeiten geratener Immobilieninvestor oder -besitzer nicht so schnell reagieren wie ein Kapitalanleger – und das verschärft die Krise.
Deshalb und wegen der vielen verheerenden Immokrisen der Vergangenheit ist es verwunderlich, dass Regierungen und Notenbanken die Immobilienmärkte bisher kaum im Fokus hatten. Das muss sich ändern, und das wird es wohl auch. Ausgerechnet China macht das den Industriestaaten vor. Dort wird seit Monaten gezielt der Immomarkt aufs Korn genommen – mit einer Einschränkung der Kreditvergabemöglichkeiten und administrativen Maßnahmen. Die Welt und vor allem die Börsen schauen gebannt zu, ob es China mit relativ frühzeitigem Eingreifen gelingt, den Anstieg der Immopreise rechtzeitig zu bremsen. Falls ja wäre das ein Vorbild für die künftige Politik auch der anderen Staaten.
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