Freitagsfrage: Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Die Jubelmeldungen über den deutschen Immobilienmarkt nehmen kein Ende. Maklerverbände, Baufinanzierer und Analysten überschlagen sich vor Freude über stark steigende Preise für Wohnimmobilien. Und in den Medien erscheinen immer mehr Sensationsmeldungen über Preissprünge und sündteure Wohnungen. Das hat die ersten Skeptiker bereits veranlasst, vor einer Immobilienblase in Deutschland zu warnen. Ist es wirklich schon so weit?

Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Wir erleben zwar einen kleinen Boom, aber von einer Blase sind wir weit entfernt. Aber das heißt natürlich nicht, dass es dazu nicht kommen kann – wenn dann aber frühestens in ein paar Jahren. Darauf deutet die Entwicklung des IMX-Index hin, des Immobilienpreisindex von Immobilienscout24, den das Unternehmen mit Hilfe des Rheinisch-Westfälischen Wirtschaftsinstituts (RWI) errechnet. Danach sind neue Wohnhäuser in den letzten gut vier Jahren seit März 2007 zwar im Schnitt insgesamt um 7,2 Prozent teurer geworden und neue Wohnungen sogar um 14,6 Prozent – aber gleichzeitig sind die Preise für Wohnungen aus dem Bestand nur um 2,7 Prozent geklettert, und für Häuser sind sie sogar um ein Prozent gefallen.

Blasenbildung sieht anders aus. Diese weit geöffnete Schere zwischen der Entwicklung bei neuen und alten Objekten zeigt vielmehr, dass die Preise noch nicht in der gesamten Breite des Immobilienmarkts in den Himmel wachsen. Erst wenn auch die Wohnungen aus dem Bestand vehement nachziehen und bei Verkäufen deutlich höhere Preise erzielen, droht die Gefahr einer Überhitzung.

Bisher ist die Stärke des deutschen Immobilienmarkts noch nicht mehr als ein Aufholeffekt nach nahezu zwei Jahrzehnten Stillstand. Nach dem Auslaufen des Wiedervereinigungsbooms ging es in Deutschland kaum voran, während in vielen anderen Ländern die Preise extrem gestiegen sind – bis die Blase platzte. Seit der Finanzkrise aber kommen zusätzlich zum Nachholeffekt drei andere Boomfaktoren hinzu: die Angst vor Inflation, die extrem niedrigen Zinsen und die in letzter Zeit nachlassende Angst vor einem Arbeitsplatzverlust, verbunden mit wachsenden Einkommen. Das dürfte die Preise, ebenso wie die geringe Neubautätigkeit, noch eine ganze Zeitlang antreiben und vermutlich den Auftrieb weiter verstärken.

Die Zuwächse sind in den letzten zwölf Monaten ohnehin größer geworden. Neue Wohnungen verteuerten sich binnen Jahresfrist laut IMX-Index  immerhin im Schnitt um 5,8 Prozent und Bestandsobjekte um 3,0 Prozent. Aber das ist nur ein laues Lüftchen im Vergleich zu den Preisexplosionen, die während der Blasenbildung in Spanien, den USA oder Irland zu verzeichnen waren.